律 师 函 山东某某房地产开发有限公司： 　　山东超信律师事务所系根据中国法律登记注册的中国律师事务所，本律师函署名律师具有完全的合法执业资格。本律师依法取得李某某（以下称“委托人”）的授权，向你司致函如下：                    　　你公司与委托人在2007年10月10日签订一份商品房预售合同，由委托人购买你公司开发的莲花阁住宅小区第#号楼#单元2-1201号房，房屋代码为xxxxxx。 其中合同第八条约定：出卖人应当在200x年x月x日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经验收合格”，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用； 合同第九条约定：交房逾期不超过30日的，出卖人应当按日向买受人支付已交付价款万分之3的违约金，超过30日后买受人有选择权，可以选择继续履行合同并要求出卖人按日向买受人支付万分之3的违约金； 合同第十五条约定：因出卖方的原因，致使买受人无法办理产权证，买受人可以选择要求出卖人按已付房款的0.5%向买受人支付违约金。 　　有鉴于以上合同约定，本律师代表委托人致函你公司，你公司在履行合同过程中，存在以下违约行为并应当按合同约定及法律规定承担相应的违约责任：       第一，你公司200x年x月x日与委托人办理的交房手续流转行为不能视为你公司的交房行为。根据第八条的约定，在交房时你公司应当保证“房屋验收合格”，即各项手续齐全，能够让业主办理产权证。但你公司在交房时并未告知买受人“房屋并没有验收合格”，是一种欺诈行为，该交付行为应是无效行为，你公司已构成违约，故应当按合同第九条约定支付违约金：买受人已支付购房款609163元，按日支付万分之三的违约金，从200x年x月x日至200x年1x月x日，逾期212天，及违约金为38743元；同时根据第十五条规定，因出卖方的原因，致使买受人无法办理产权证，买受人选择第2项，你公司应当支付违约金3045.82元。以上两项，你公司应当向委托人支付违约金共计：41788.82元。 　　第二，你公司的违约行为已给委托人造成重大经济损失。委托人的购房款是委托人借贷的高息贷款，由于你公司的违约致使委托人无法取得产权证抵押贷款，高息贷款无法清偿，已经蒙受利息的差额损失7200元（200x年x月x日计算至200x年1x月x日，月息差额为1200元），该损失是由于你公司的违约行为造成的，应由你公司承担。 第三，自200x年1x月x日至出卖人实际交房日，这期间的违约金数额按实际天数计算。但委托人提出你公司如不能在60日内交付，应当先行支付违约金10965元，你公司必须对交付时间及该违约金作出书面保证。 第四，你公司应当尽快办理相关手续，并协助委托人办理产权证，尽量减少委托人的损失。    请你公司在七日内对本函所涉内容做出书面或电话回复与说明，否则委托人将采取相应的法律手段就你公司的违约行为追究你公司的法律责任，并就委托人可能因此所遭受的其他经济损失向你公司进行追索。           专此函告，望你公司慎思并妥善对待之。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　山东超信律师事务所                                      徐伯超律师   电话：13969950077