律师说案

2002年10月，温依伦（甲方）与李万军（乙方）签订《门面房租赁合同》，合同约定：“1、甲方自愿将位于××市××路×号房屋的一层和二层，共计约350平方米租给乙方作为经营场所使用。2、年租金为3万，租赁期限为五年，从2002年10月20日至2007年10月19日止。3、自签订本协议之日起五日内，乙方支付甲方第一年租金，另交纳5000元作为押金。4、乙方应在每年10月10日前交纳当年租金，如逾期超过半个月未交纳租金，即视为乙方单方违约，甲方有权收回出租之房屋。5、在租期内甲方不得提高租金。6、乙方租赁期限届满，应把房屋交还甲方，甲方亦应将乙方所交之定金退还给乙方……。合同签订后，李万军如约向温依伦交纳了租金及押金，温依伦随将房屋交付给李万军管理使用。但双方未向有关部门登记备案，未领取《房屋租赁证》。2005年9月 10日左右，温依伦要求自当年 10月20日起，将年租金提高到4万元，李万军不同意，双方为此发生争议。为维护自己的合法权益，李万军将温依伦诉之法院，要求其继续履行《门面房租赁合同》。

以案说法

在庭审过程中，原告李万军诉称：2002年10月，原告与被告签订《门面房租赁合同》，该合同明确约定了租赁期限及租金，且着重强调租赁期限内不得提高租金。原告认为，《门面房租赁合同》是双方在平等自愿基础上经友好协商签订的，是合法有效的，被告应严格遵守，不得单方面违反合同约定要提高租金，因此请求法院判令被告继续履行原租赁合同。

被告温依伦辩称，《城市房地产管理法》第五十三条规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。”《城市房屋租赁管理办法》第十三条规定：“房屋租赁实行登记备案制度，签订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案。”该法第十七条规定：“《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证。”即法律规定租赁合同必须到房地产管理部门登记备案，并领取房屋租赁证，否则租赁合同就不生效。而我与原告所签的《门面租赁合同》没有到房地产管理部门登记备案，也没有领取《房屋租赁证》，因此，我们所签订的合同是无效合同，原告应将房屋恢复原状交回。

查明事实后，法院认为，原、被告所签订的房屋租赁合同，是双方当事人协商一致，自主自愿签订的，是双方当事人的真实意思表示。该合同未经房管部门登记备案，手续欠妥。法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力。被告以合同未经房管部门登记备案否定合同的效力缺乏法律依据。据此，法院判决被告继续履行《门面房租赁合同》。

专家意见

我国实行房屋租赁登记备案制度，即签订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案。该制度有利于行政机关对房屋租赁市场的管理，但房屋租赁合同的登记备案是否影响租赁合同的效力? 关于登记的效力，目前主要有两种观点，即登记要件说和登记对抗说。我国立法中一向采纳登记要件说。不动产物权变动时，若不予登记，则不发生物权变动的法律效果。但就房屋租赁关系而言，出租人与承租人之间是一种债权关系，房屋租赁合同也需要“登记”才生效吗？

如上述案例中所述，《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》均规定了房屋租赁合同的当事人应当向房地产管理部门登记备案。有人据此认为未进行登记备案的房屋租赁合同不发生法律效力，之前也有一些法院据此认定房屋租赁合同无效。但近几年来，在审判实践中，一般都坚持了是否登记不影响房屋租赁合同效力的做法，主要有以下几方面考虑：

一、从登记备案的立法目的角度看

进行登记备案时，登记机关主要是对当事人之间就房屋租赁签订的合同进行审查，包括：出租人、承租人是否具备一定的条件，出租的房屋是否为法律、行政法规所允许或禁止的范围，合同内容是否符合当地人民政府规定的房屋租赁政策，当事人是否已经依法交纳各种税费等等。从其审查内容可以看出，房屋租赁登记备案制度是国家为加强房屋租赁管理的一种行政手段，其立法目的是便于国家对房屋租赁市场的管理，以规范房屋租赁市场秩序，有效防止非法出租房屋，同时还可以加强对流动人口的管理，杜绝国家税费的流失。《城市房屋租赁管理办法》第三十二条关于“不按期申报、领取《房屋租赁证》的，责令限期补办手续，并可处以罚款”规定更加印证了上述目的，即登记备案的目的在于管理而非对民事权利的限制。

二、从现行法律规定的角度看

虽然《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》规定了房屋租赁合同“应当”登记备案，但并没有明确规定登记方能生效。我国《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。”最高人民法院《关于适用〈合同法〉若干问题的解释一》（下称“司法解释”）第九条规定：“法律、行政法规规定合同应办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”由此可见，当事人只要意思表示一致，合同即成立且有效，未登记备案不影响房屋租赁合同的效力。

另外，《城市房屋租赁管理办法》只是建设部颁布的部门规章，在《合同法》及其司法解释出台后，该规章不能作为判定合同无效的依据。司法解释第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”

三、从无效后的社会效果看

如果房屋出租未办理登记备案手续就认定房屋租赁合同无效，不仅限制了房屋所有人对物权基本权利的行使，也不利于许多正常的经济、民事活动，不利于保护社会交易的安全与稳定，不利于提高社会的信用和效率。这与《合同法》鼓励交易，严格限制合同无效的立法目的是相违背的。

　四、从以往司法实践的实际处理看

在《合同法》及司法解释出台前，因法律规定不明确，出现了一些认定未登记房屋租赁合同无效的判例，但这些判例多是“无效按有效”处理。即在实际处理中，对实际履行部分按有效处理，根据房屋使用时间，判令承租人给付出租人一定的“房屋使用费”，而不是简单适用返还原则。

综上，无论是从法理、还是具体的法律适用以及法律的适用的社会效果来看，是否登记备案不应该影响房屋租赁合同的效力。

在审判实践中，关于登记是否是房屋租赁合同的生效要件的认识问题上，主要经历两个阶段：第一阶段，《合同法》司法解释实施以前，这一阶段属于存在纷争阶段，有的认为，登记应当是房屋租赁合同的生效要件，这主要是基于《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》都规定房屋租赁合同应当办理登记备案手续，从法律适用的角度对“应当办理登记备案手续”理解出现模糊，所以，有的法院出现过以没有办理登记手续而认定房屋租赁合同无效的判决。第二阶段，《合同法》司法解释实施以后。如果说前一阶段对这个问题有过争议的话，那是因为对法律理解的原因，那么，《合同法》司法解释实施后，该司法解释第4条规定的很明确，其前所有争议或理解就不再存在了。

策略提醒 

出于交易安全的必要，建议租赁双方应进行登记备案，以减少合同风险。根据《城市房屋租赁管理办法》的规定，办理房屋租赁备案的具体程序如下：

　　一、申请。租赁合同签订后30天内，持有关文件到直辖市（省、自治区）、市、到人民政府房地产管理部门办理申请登记备案手续。

　　二、提交文件。申请房屋租赁登记备案应提交下列文件：

　　1、书面租赁合同；

　　2、房屋所有权证书；

　　3、当事人的合法证件；

　　4、人民政府规定的其他文件；

　　5、如果出租共有房屋，还须提交其他共有人同意出租的证明；

　　6、出租委托代管房屋，还须提交委托代管人授权出租的证明。

　　三、审查。房地产管理部门或其他委托机构在收到上述材料后，便开始进行审查：合同主体是否合格；租赁的客体是否合格；合同的内容是否完备、合法；租赁行为是否符合国家及所在地人民政府规定的租赁政策；是否按有关规定缴纳有关税费等。

　　四、发证。房地产管理部门或其他委托机构经过审查，认为合格后，颁发《房屋租赁证》。《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证。租用房屋从事生产、经营活动的，《房屋租赁证》作为该营业场所合法凭证；租用房屋用于居住的，该证作为公安部门办理户口登记的凭证。

临沂律师 www.linyilawyer.com           

临沂律师蒋忠峰