广州市中级人民法院民事判决书

(2003)穗中法民四终字第649号

　　上诉人（原审原告）：黄雪梅，女，1968年11月29日出生，汉族，住广州市芳村大道562号如意阁E804房。

　　上诉人（原审原告）：苏嘉明，男，1970年1月5日出生，汉族，住所同上。

　　上述两上诉人共同委托代理人刘伟明，广东法全律师事务所律师。

　　被上诉人（原审被告）：广州天元建设（集团）股份有限公司（以下简称天元公司），住所：广州市芳村大道育才街39号。

　　法定代表人：郭耀光，董事长。

　　委托代理人：韩志翔，男，1952年3月8日出生，汉族，该公司经理，通讯地址同公司住所。

　　上诉人黄雪梅、苏嘉明因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市芳村区人民法院（2002）穗芳房初字第589号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

　　原审法院认为：双方当事人签订的《房地产预售契约》合法有效。天元公司未能为黄雪梅及苏嘉明办理房产证，违反合约，苏嘉明等请求天元公司依约办理房产证合理合法。关于永久水电问题，天元公司已于2001年出具承诺书对此作出明确承诺，且苏嘉明等使用临水临电也因天元公司欠费问题受到影响，故苏嘉明等请求天元公司安装永久水电设施合理合法。另鉴于天元公司未能依约办理产权证及安装永久水电，一定程度上损害了购房人苏嘉明等人的利益，故苏嘉明等请求天元公司支付违约金合理合法。据此，该院于2002年12月30日判决如下：一、被告广州天元建设（集团）股份有限公司于本判决发生法律效力之日起90日内到有关供水、供电部门缴交相关费用，为原告房屋完成永久水电工程。二、被告广州天元建设（集团）股份有限公司于本判决发生法律效力之日起90日内到房地产管理部门为原告妥善办理房地产权证手续。三、被告广州天元建设（集团）股份有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付违约金13712.10元给原告。四、驳回原告其他诉讼请求。本案受理费1613元由原告负担1004元，被告负担609元。

    判后，黄雪梅、苏嘉明不服，上诉认为：天元公司于2001年1月向上诉人作出的承诺合法有效，现天元公司未能兑现该承诺，应遵守承诺向上诉人支付违约金。请求天元公司每日按照上诉人已付房款总额的万分之三自2001年7月1日起向上诉人计付违约金至办妥房产证及安装永久水电设施之日止，本案一、二审诉讼费均由天元公司承担。

　　天元公司辩称上诉人上诉意见缺乏法律依据，原审法院判决正确，应予维持。

　　经审理查明：广州市芳村大道小涡村路如意阁由天元公司开发建成。1999年7月28日，黄雪梅、苏嘉明与天元公司签订《房地产预售契约》，其中订明：黄雪梅、苏嘉明以270899元向天元公司购买如意阁B8幢第八层04房（建筑面积79.396平方米）；天元公司应于1999年1月20日前交付房屋；上述房产实际交付使用后90日内，天元公司协同黄雪梅、苏嘉明办理该房产的产权过户及登记手续等。上述合同订立后，黄雪梅、苏嘉明实际向天元公司交纳购房款274242元及其它相关税费等，天元公司也依约将房屋交付给黄雪梅、苏嘉明使用，但黄雪梅、苏嘉明一直使用临水临电，上述房屋的产权证也未能办理。

　　2001年1月3日，天元公司向黄雪梅、苏嘉明出具承诺书，承诺2001年6月30日前办理房屋确权及永久水电工作，否则自愿承担购房款金额每日万分之三的违约金。但是，之后天元公司因资金困难并无完成向有关部门交纳安装永久水电设施费用的工作，黄雪梅、苏嘉明至今仍在使用临水临电，上述房屋确权工作也尚未处理。

　　2002年8月、9月，因天元公司欠交电费，供电部门发出停电通知，虽然后来实际并无停电，但已给黄雪梅、苏嘉明的日常生活造成了一定困扰。2002年10月，黄雪梅、苏嘉明诉至原审法院，请求天元公司遵守承诺按购房款金额每日万分之三的标准计付违约金等。

　　本院认为：黄雪梅、苏嘉明与天元公司之间因订立《房地产预售契约》而建立了房屋买卖关系，黄雪梅、苏嘉明依约交纳了全部购房款及相应税费，天元公司也已正式将房屋交付给黄雪梅、苏嘉明使用，但是，天元公司所交付的上述房屋一直仍未能安装永久水电设施，房屋过户手续也一直未能办理。2001年1月3日，天元公司因上述问题向黄雪梅、苏嘉明作出2001年6月30日前办理房屋确权及安装永久水电设施等书面承诺，该承诺是天元公司的真实意思表示，不违反法律或社会公共利益，是合法的民事法律行为，该行为自成立时起对天元公司即具有法律约束力。

　　至今已是2003年，天元公司仍不能兑现上述承诺，原审法院认定天元公司应承担民事责任正确。但是，原审法院未经相对人黄雪梅、苏嘉明同意，且一审期间天元公司也未对其每日承担购房款金额万分之三违约金的承诺提出调整的请求，原审法院主动调低上述违约金总额不当；另外，关于上述违约金计付截止日的问题，天元公司承诺书表述为"违约金计付至办理房产证及永久水电之日"，因办理房产证是一动态的过程，涉及开发商、购房者、房管部门的工作配合、相关材料的准备及审核等各个方面的因素，至最终取得房产证需要一定的处理时间，上述违约金计付截止日使用"办理"一词不明确，易引起歧义，鉴于该承诺书条款系天元公司在长期不能履行为黄雪梅、苏嘉明办理房产证等义务的情况下为落实房产证等问题而单方制定的保证条款，参照我国《合同法》第四十一条关于"格式条款理解发生争议应作出有利于提供条款相对方的解释"的规定，黄雪梅、苏嘉明上诉请求天元公司每日以购房人已付房款的万分之三为标准支付违约金自2001年7月1日起至办妥房产证及安装永久水电设施之日止，理由充分，本院予以支持。

　　综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项及《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十七条的规定，判决如下：

　　一、维持广州市芳村区人民法院（2002）芳房初589号民事判决的第一项、第二项；

　　二、撤销广州市芳村区人民法院（2002）芳房初589号民事判决的第四项；

　　三、变更广州市芳村区人民法院（2002）芳房初589号民事判决的第三项为：天元公司应每日以274242元的万分之三为标准向黄雪梅、苏嘉明支付延期办理房产证及安装永久水电设施的违约金，本判决书送达之日起10日支付自2001年7月1日起计至本判决生效之日止的违约金，本判决生效之日后天元公司应继续依照上述标准按月计付违约金至为黄雪梅、苏嘉明广州市芳村大道小涡村路如意阁B8幢第八层04房安装永久水电设施及房管部门核发上址房屋产权证之日止（当月违约金于次月1日支付），上述违约金总额不得超过274242元。

　　本案一、二审诉讼费各1613元均由天元公司承担。

　　本判决为终审判决。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　审　判　长　　闵海蓉
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　代理审判员　　隆方晓
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　代理审判员　　陈　雯

二ＯＯ三年　 月　 日
本件与原本核对无异

　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　 书　记　员　　蔡培娟